전월세주면 감방가세요! 양도/증여도 안 돼!
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"내주부터 분양받고 전·월세 주면 감옥行…흙수저 청약 없다"
"내주부터 분양받고 전·월세 주면 감옥行…흙수저 청약 없다", 2월19일부터 전월세 금지법 시행 위반시 1년 이하 징역 혹은 1000만원 이하 벌금 서울 등 수도권 분양가 상한제 시행지역 예외 사유
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오는 19일부터 입주자 모집공고를 내는 서울에서 공급되는 아파트들은 입주시에 전·월세를 놓을 수 없고 직접 들어가 살아야 한다. 이를 어기게 되면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 부과된다. 예외조항은 있지만, 집을 매도하려면 LH(한국토지주택공사)에 분양가로 넘겨야 한다. => 압류랑 무슨차이?
정부는 ‘로또 청약’을 막기 위해 의무 거주를 강화한 것이지만, 시장에서는 새 아파트의 전·월세 물량이 사라지게 됐다. '전월세 금지법'이라고 불리는 이유다. 자금부담이나 개인적인 사유로 전·월세를 놨다가 들어갈 수 없고 바로 입주를 해야 한다. 입주시에 잔금까지 자금계획이 짜여 있어야 한다는 얘기다. 흙수저들의 로또 청약은 사실상 불가능해졌다.
'흙수저 로또 청약' 이제는 기회 없다
이런 규제를 받는 지역은 수도권에서 분양가 상한제가 시행되는 곳이다. 서울은 전역이 포함되고 수도권에서는 공공택지에서 공급되는 아파트들이 해당된다. 올해 공급되는 아파트들이 입주하는 2023년 이후에는 새 아파트에서 전·월세 물량이 사라지는 셈이다. 서울은 '입주장'이 사실상 사라지게 된다. 무주택자들이 새 아파트에 살아볼 기회도 없어진다.
국토교통부가 발표한 '주택법 시행령 개정안'에 따르면 의무 거주 기간은 2~5년이다. 공공택지의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년을 의무적으로 거주해야 한다. 민간택지는 인근 시세 대비 80% 미만은 3년, 80~100% 미만은 2년이다.
정부의 규제의지는 강력하다. 거주의무기간을 지키지 않았을 경우 과태료는 물론, 소유권까지 잃게 된다. 합리적인 사유 없이 거주 의무 기간을 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 부과된다. 분양받은 아파트 또한 LH에 분양가로 매도해야 한다. 분양권을 불법 전매하다가 적발되면 향후 10년간 청약 자격이 제한된다.
일러스트=추덕영 기자 choo@hankyung.com
예외를 허용하는 요건은 △근무·생업·학업·질병 치료를 위해 해외 체류 또는 다른 주택 건설지역에 거주 △혼인 또는 이혼으로 배우자의 거주 △주택을 특별공급받은 군인으로 인사 발령에 따라 다른 지역에 거주하는 경우 등이다.
이번에 시행되는 ‘전월세 금지법’은 분양시장이 실수요자 위주로 재편되도록 하기 위해 정부가 지난해 5월 발표한 내용이다. 정부는 해당 법안으로 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 공급이 가능하다고 예상했다. 하지만 시장에서의 반응은 다르다.
전월세 금지법, 불안한 전세시장에 '찬물'
새 아파트에서 한꺼번에 쏟아지는 전월세 공급이 사실상 중단됐기 때문에 전셋값 하락 및 안정 효과는 기대하기 어렵게 됐다. 작년부터 시행된 임대차 2법과 함께 전월세 시장은 이미 급등세를 보이고 있다. 계약갱신을 청구한 측과 새로 계약을 하는 계약 사이의 보증금 차이도 벌어지고 있다. 최대 2배까지 벌어지는 경우도 나오고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동은마아파트의 전용면적 76㎡는 지난달 15일 보증금 10억원(2층)에 전세 계약이 이뤄져 역대 최고가를 기록했다. 같은 면적으로 지난 8일 보증금 4억3050만원(1층)에 계약이 된 것과 비교하면 2배가량이 차이나는 셈이다. 4억3050만원은 4억1000만원에서 5%(2050만원)를 인상한 값이다. 서울 시내 대단지 아파트에서는 이처럼 전세가격의 '이중가격' 현상이 어렵지 않게 나오고 있다.
전세시장이 혼란을 거듭하고 있다. 계약갱신청구권과 신규계약이 동시에 이뤄지면서 전세가격 차이가 2배 이상 벌어지고 있다. 앞으로는 새 아파트에서 전월세물량이 사라질 전망이다. / 자료=연합뉴스
문제는 3년 뒤다. 계약갱신을 감안해도 3년 후에는 대부분의 계약이 종료되기 때문이다. 여기에 전월세 물량이 풍부하게 나오는 입주장도 사라지게 된다. 사실상 서울에서 10년 이내의 신축 아파트 세입자가 되려면, 고소득 무주택자나 금수저 외에는 불가능할 전망이다.
또한 아파트를 분양 받은 후 전월세를 놨다가 이후 여력이 되면 입주하는 이른바 ‘전월세를 끼고 구매하는 방식’이 막히게 됐다. 금수저나 자금의 여유가 있는 무주택자들만 청약이 가능해지게 된다. 자녀의 학교나 통학 등의 문제를 감안하면 인프라가 갖춰진 대규모 재건축으로 청약이 더 몰릴 수 있다는 게 전문가들의 전망이다.
정부는 '로또 청약'을 막기 위해서라고 했지만, 아파트 분양가는 더 높아질 공산이 커져 개정안의 의도가 퇴색될 가능성도 있다. 이미 분양가 상한제를 적용했음에도 택지비의 상승으로 분양가가 올라가는 사례가 서초동 '래미안 원베일리'에서 나왔다. 주택도시보증공사(HUG)는 한술 더떠서 아파트 분양가격을 주변 시세의 최대 90%까지 올리겠다고 발표했다.
"무주택 금수저들만 청약이 가능할 것이다"라는 예측이 나오는 이유다. 분양가가 9억원 이상이면 중도금 대출이 안되는데다 특별공급분이 없이 일반분양으로만 공급된다. 강동구에서 분양을 준비중인 '둔촌주공' 재건축을 비롯해 강남권에서는 초소형을 제외하고는 분양가가 9억원 이하로 공급되는 어렵다. '전월세 금지법'까지 시행되면 서울에서 흙수저 무주택자가 청약을 통해 내 집 마련을 하기는 불가능할 것으로 보인다.
한국토지주택공사(LH) 관계자들이 공공전세주택을 살펴보고 있다. / 사진=뉴스1
한편 정부가 이러한 시장상황에 대응하기 위해 마련한 대책은 지난해 11월에 내놓은 '전세형 공공임대주택'이다. LH가 지난해 12월 공고한 전세형 공공임대주택 1만4843가구에 총 5만235명이 신청서를 제출해 평균 3.4대 1의 경쟁률을 기록했다. 전세처럼 보증금 비중을 80%까지 높여 월세 부담을 낮춘 것이 특징이다. 임대료는 시세의 70∼80% 이하 수준으로 낮은 게 특징이다.
공공임대주택도 꾸준히 공급할 방침이다. 주거복지로드맵에 따라 2025년까지 장기 공공임대주택 240만 가구를 확보해 재고율을 10%까지 높이겠다는 입장이다. 국토부에 따르면 ‘2020년 공공임대주택 공급 실적’을 집계한 결과 15만 가구를 공급했다. 이는 당초 계획보다 9000가구 많은 수치다. 유형별로는 건설형 임대주택 7만2000가구를 비롯해 매입형 임대주택(2만8000가구)과 전세형 임대주택(5만가구) 등이다. 지역별로는 전체 공급물량의 61%인 9만2000가구를 수도권에 공급했다.
김하나 한경닷컴 기자
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내주부터 전세 계약 후 고가주택 증여 땐 대출 토해내야...상속 받아도 연장 불가
남산에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습. /연합뉴스오는 20일부터 전세대출 관련 강화된 규제가 시행된다. 20일 이후 전세계약을 체결하고 그 이후 9억이 넘는 주택(고가주택)을 매입하거나 다
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오는 20일부터 전세대출 관련 강화된 규제가 시행된다. 20일 이후 전세계약을 체결하고 그 이후 9억이 넘는 주택(고가주택)을 매입하거나 다주택자가 되면 즉시 전세대출 회수 대상이 되고 3년간 주택담보·전세 등 주택 관련 대출이 금지된다. 달라지는 전세대출 규제 세부내용을 문답 형식으로 정리했다.
-5월에 결혼을 앞두고 3월에 전세대출을 받아 전셋집을 마련할 예정이다. 그 이후에 부모님으로부터 고가주택을 증여받을 수 있나
△고가주택을 증여받을 시 즉시 전세대출 회수 대상이다. 2주 안에 은행에 대출 원금 총액과 이자를 갚아야 한다. 이번 정책 시행으로 전세대출 회수 대상이 되면 3년간 주택관련 대출 이용이 제한되므로 유의해야 한다.
-역시 3월에 전세대출을 받아 전세로 살 예정인 무주택자다. 만에 하나 부모님이 돌아가셔서 고가주택을 상속받게 돼도 회수 대상인가
△회수 대상은 아니다. 상속은 본인 의지에 의한 것이 아니기 때문이다. 다만 이 경우에도 전세대출 만기 때는 고가주택을 보유하고 있는 것이 되기 때문에 대출 연장이 안 된다. 계속 전세를 살고 싶다면 만기 전에 고가주택을 처분해야 한다.
-9억 초과 집이 있고 지금은 전세대출을 받아 전세 살고 있다. 올해 5월 전세 만기가 돌아오는데, 집주인이 전세금을 올려달라고 연락이 왔다. 전세자금대출 증액이 되나
△불가능하다. 이번 정책 시행 이전에 전세대출을 받고 9억 초과 집도 매입한 것이므로 단순히 전세대출 만기 연장은 가능하지만 증액은 일종의 새로운 계약이기 때문에 불가능하다. 부족한 금액은 다른 방식으로 충당해야 한다.
-경기도에 4억짜리 집에 자가로 살고 있다. 오는 3월 이 집을 전세를 주고 서울로 전세대출을 받아 이사 가려 한다. 가능한가
△가능하다. 이번 대책은 9억 초과 집을 가진 사람의 전세대출을 막는 것이므로 9억 이하 집을 가진 사람의 전세대출은 나온다.
-내 집을 전세 주려고 한다. 그런데 전세대출을 받아 살고 있는 임차인이 혹여 9억 초과 집을 몰래 샀다가 적발되면 즉시 전세금 회수 대상이 되지 않나. 그 때 집주인인 나에게 전세금을 돌려달라고 할 텐데 돌려줘야 하나.
△아니다. 이는 임차인 귀책사유이므로 임대인은 전세금을 계약 만기 때까지 돌려줄 의무는 없다. 임차인은 2주 내에 전세대출 원리금을 은행에 갚아야 하고, 갚지 못할 경우 은행은 주택금융공사 등 보증기관으로부터 원리금을 돌려받는다. 이후 보증기관이 임차인을 추심한다.
-3월에 전세대출을 받을 예정이다. 이후에 7억짜리 집을 사려고 한다. 이 경우도 전세대출 즉시 회수 대상인가.
△그렇지 않다. 이번 대책은 고가주택을 사거나 다주택자 되는 경우를 제한하는 것이다. 단, 전세 만기 때 보유한 집이 9억이 넘으면 만기 연장이 안 된다.
-2022년 3월 입주할 9억이 넘는 아파트 분양권이 있고, 입주 시기에 맞게 올해 3월 전세대출 받아 전세계약을 체결하려 한다. 9억 초과 집이 있고 전세대출을 새롭게 받으려는 것으로 봐서 규제대상이 될 것 같은데...대출이 나오나
△나온다. 아파트 분양권, 입주권은 등기이전까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.
-고가주택 여부는 무엇이 기준인가
△KB부동산 시세나 한국감정원 시세 중 하나라도 9억을 초과하면 고가주택이라 본다.
/이태규기자 classic@sedaily.com
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계속되는 사다리 걷어차기
정부의 사다리 걷어차기는 그칠줄 모르고 계속되고있다. 철권 화랑인줄 알았다. 끊임없이 걷어차고있다.
신분 상승따윈 허용하지 않겠다는 것이다, 그들의 대표적인 이론을 그대로 실천하고있고 그들은 무엇이 잘못됐는지 모른다.알고서 하는 것은 아니겠지? 더 나쁜놈들이다.
신분에 맞게 살라는 이야기다. 개천에서 용이 날 필요도 없고 가재 붕어 개구리는 그냥 그 자리에서 "소소한 행복"만 누리며 살라는 것.
소확행 소확행 하는데 왜 소소하게 행복을 누려야하는가? 대확행하고 소확행도 하면 더 좋은데 소확행만 하라니? 웃기는 이야기다.
이게 비단 부동산에서만 이루어지는 이야기인가? 아니다. 점점 금융권에도 파고들고 있고 학계에도 그리고 제도권 전체에 퍼져나가고있는 시스템적인 문제이다.
뭐만하면 세금 세금 세금? 여러분은 알고 있는가? 세금이라는 것 자체가 자유 민주주의 경제 체제에 반하는 제도라는 것을? 그것을 너무 당연하고 무조건적으로 해야만하는 의무로 교육을 시켜서 이상함을 못느끼게 만들어버린다. 세금은 국가를 운영하고 발전하는데 최소한으로 해야하는데 거대해져버린 정부와 예산을 감당할 수 없으니 더욱 늘리고 있는 실정이다. 웃기지 않는가? 나라가 힘들다곤 하지만 나라의 녹읍을 받아먹고 나라를 위해 일한다는 분들이 자신의 세금을 더 늘리거나 급여를 더 줄이거나 하는 일이 없다. 직장인들은 무급휴직하는데 국회의원들은 출근도 덜하면서 그 큰 월급과 연금을 받아먹고있다. 정말 나라를 위한 일을 하고있는 것인지?
돈 없으면 서울 살지말고 공공주택 사세요
이번 규제에서 또 한 번 말해주고있는 내용이다. 돈 없는 사람들은 대출끼고도 집사지말고, 증여도 양도 하지말고, 전세도 놓지말고 월세도 하지말아라. 돈 있는 사람들만 집을 사고 또 다주택자로 세금 더 부과할테니 세금 팍팍내쇼! 그리고 서울 굳이 안살아도돼! 내가 서울 살아봤는데, 내가 서울 살고있는데 별 차이없어! 그럼 니들이 나가서 사세요.... 저기 아래 세종시 좋다고 자신들이 지어놨는데 거기서 출퇴근 해도 되겠구만, 공무원들 서울에서 세종시로 출퇴근 할만하다던데?
그럼 흙수저들은 집 어떻게 사요?ㅠㅠ 아니 그러니까 공공주택 살라구~~!! 10년으로 늘려준다니까! 4인가족도 충분히 살만하고 나중에 더 큰데로 옮길 수도있어~! 이사 하면되지~ 내집이 꼭 필요한가 내집처럼 살라구! 나는 지금 전세로 사는데도 내집같지도 않고, 이사다니기가 귀찮고 힘들어서 집을 사고 싶은데 가정이 있는 사람이면 오죽할까 정말 몰라서 저런 소리를 하는 것인가 의심스럽다....
뼈속까지 노예근성인 한국인
대한민국 국민들은 각성해야한다.
역사적으로 한국은 인구 절반 이상이 노예였다. 그리고 웃긴건 그 노예를 만든 이유다. 소위 그들이 물고 빨고 따랐던 대국에서 지배국들을 노예로 부렸는데 자국 내에서도 똑같이 그런 혜택을 누리고 싶으니 자국민을 노예로 만든 것이다. 이러한 나라는 역사적으로 손에 꼽을정도이다. 확인해봐야겠지만 대한민국이 유일하다는 이야기도 있다. 이런 근성에서 찾아볼 수 있듯 우리나라느 여전히 따라하는 것을 좋아하고 그런 노예근성이 뼈속까지 파고들어 너무 당연하게 여긴다. 다른나라 같으면 이미 코로나 통제부터해서 폭동과 시위가 일어났어야 하는데도 우리나라는 국민중 80% 이상이 코로나 통제를 위해 개인의 자유를 침해해도 된다는데 동의를 하고 있다는 것이다. 자유를 놔두고 본인의 책임과 자제에 맡겨야하는데 거꾸로 된 것. 정말 시대가 이렇게 지났음에도 우리나라 사람들의 "노예 근성"은 대단하다. 그리고 시민들이 서로 질책하고 통제하고 재판하는 그런 사회가 되었다. 이런 짓을 하는나라가 어딧냐고? 가까운 중국과 북한이 대표적이다. 시민통제, 인민재판... 먼나라의 이야기가 아니다. 먼나라가 아니라 그런가? 아시아에는 공산국가가 너무 많이 포진해서 그런지 우리나라 사람들은 스스로 자위하고 있는지도 모른다. 저 나라들보단 낫잖아? 그래도 중국보다 낫다, 북한보단 낫다, 이러한 개념에서부터 벗어나야 하는 것 아닌가? 1등하고 비교를해도 발전하기 모자랄판에 뒤에서 치고박고 하는 것이다.
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